KotiKylän asuntokauppakoulu opastaa asunnon ostossa ja myynnissä

Olisiko jossakin sinulle parempi koti? Koti, jossa voisit olla enemmän sinä. Koti, jossa voisit tulla siksi joka pohjimmiltasi olet? Koti, jossa olisi helpompaa olla tärkeiden ihmisten kanssa, inspiroitua elämästä, voimaantua, vanheta?

Olisiko aika luopua nykyisestä kodista ja etsiä sille uusi onnellinen omistaja? Tai  muuttaa pois toisten nurkista ja ostaa ensimmäinen ikioma asunto?

Olit sitten ostamassa tai myymässä asuntoa tai vasta pohtimassa asiaa, KotiKylä auttaa Sinua. Tältä sivulta voit oppia asuntokaupan alkeet. Kun rekisteröidyt maksutta KotiKylän Kaveriksi, pääset käsiksi KotiKylän moninaisiin ohjeisiin ja artikkeleihin ja kuulet ensimmäisenä kodeista, jotka omistaja saattaa myydä ja ostajista, jotka etsivät kotia. Lisäksi saat KaveriKirjeitä, joiden avulla opit hyvästä asumisesta ja asuntokaupasta.

Asuntokaupat mielessä

KotiKylän maksavana jäsenenä voit löytää kodillesi ostajan julkaisemalla KotiKylässä myynti-ilmoituksen, joka näkyy alueesi potentiaalisille asunnon ostajille KotiKylässä, suositussa Oikotie-asuntoportaalissa ja Facebookissa. Asunnon etsijänä voit taas löytää KotiKylän avulla unelmakotisi julkaisemalla Etsin Kotia-ilmoituksen, jonka alueesi kodin omistajat löytävät avullamme mm. KotiKylästä ja Facebookista. Saat myös virtuaalivälittäjän tuen asuntokauppaasi.

KotiKylän avulla opit tekemään parempia valintoja asuinpaikan ja kodin suhteen ja teet asuntokauppasi turvallisesti, vaivattomasti ja ilman turhia välivaiheita tai tuhansien eurojen välityspalkkioita.

Show me your home. So you show me yourself.

Oppitunti 1: Unelmakotia etsimässä

Millainen koti on Sinulle se oikea?

Jokaisella meistä on omat toiveemme kodille, mutta jotkin asiat yhdistävät hyviä ihmispesiä. Oikea koti tuntuu kodilta. Sinne on asukkaiden kiva ja helppo tulla ja siellä on hyvä olla.  Siellä on helppoa levätä, inspiroitua, harrastaa, viettää aikaa perheen ja ystävien kanssa, toipua maailman tuulista ja voimaantua. Se on lähellä kaikkea, mikä on asukkaille arvokasta ja tärkeää, jolloin arki maistuu hyvältä ja elämään mahtuu laatuaikaa. Vaikkapa kauppoja, ystäviä, työpaikkaa, kouluja, puistoja, futiskenttää tai merenrantaa.

Sitten järkiasiat. Siellä on tilaa riittävästi sekä asukkaille että heidän tärkeille kalusteilleen ja tavaroilleen ja se ei vaadi enempää työtä, kuin mitä asukkaat jaksavat, osaavat ja haluavat tehdä. Se on asukkaiden budjetille sopiva hankintahinnaltaan ja asumis- ja ylläpitokuluiltaan.

Jatka sinä tekemällä oma toivelistasi.

Tee budjetti asunnolle & asumiselle.

Paljonko voit käyttää joka kuukausi asumiseen rahaa, kun elämässäsi pitää olla tilaa myös yllätyksille?

Kun mietit asumiseen meneviä kuluja, älä ajattele vain asunnon myyntihintaa, lainan kuukausierää ja tarvittavia remontteja. Asunnon jatkuvia kuluja ovat mm. asunnon lämmitys- ja energiakulut ja vesi- ja jätehuoltokulut. Asuntoyhtiöissä maksetaan kuukausittaista yhtiövastiketta ja kiinteistössä vuotuista kiinteistöveroa.

Jos voisit käyttää asumiseen 1500€ kk ja asumiskulut olisivat 500€/kk, pystyisit lyhentämään asuntolainaa korkoineen 1000€:lla kuussa. Voisit hakea tällä maksusuunnitelmalla nyt n. 200 000€ lainan 20 vuoden maksuajalla. Tarvitset asunnon ostoon ja lainan saantiin kuitenkin vähintään 10 % vakuuksia tai omaa pääomaa. Laske oma asuntobudjettisi ja maksusuunnitelmasi helposti pankkisi asuntolainalaskuria hyödyntäen.

Haluaisitko ostaa kodin, joka ei ole julkisessa myynnissä?

Eikö unelmakoti näytä tulevan koskaan julkiseen myyntiin? Ovatko kaikki näkemäsi asunnot vääränlaisia? Haluaisitko löytää ja ostaa uuden kotisi ilman turhaa hoputusta tai tarjouskilpailuja?

Suuri osa asunnon omistajista olisi valmis myymään kotinsa, jos sopiva ostaja sattuisi kohdalle ja kaupat sujuisivat vaivattomasti ilman välityspalkkiota. Moni haluaa myös myydä asuntonsa ilman turhaa julkisuutta. Iso osa hyvistä kodeista vaihtaa onnellisesti omistajaa välittäjien ja suuren yleisön tietämättä.

Rekisteröityessäsi KotiKylän ostajaehdokkaaksi voit julkaista KotiKylässä Etsin Kotia-ilmoituksia, joilla kerrot toivealueesi kodin omistajille, mitä etsit. Näin he voivat olla yhteydessä sinuun ja sinä voit löytää sellaisiakin koteja, joiden omistaja vasta harkitsee myyntiä tai jotka eivät koskaan tulekaan julkiseen myyntiin.

Liity Ostajaehdokkaaksi 

Näin tarkastat kiinnostavan kodin asuntoesittelyssä.

Asuntokauppalain mukaan ostajalla on asuntokaupassa selonottovelvollisuus eli hänen on perehdyttävä asuntoon ja tarkastettava sekä sen paperit että  asunto huolella jo ennen ostotarjouksen tekoa. Ostaja ei saa kaupan jälkeen vaatia hinnanalennusta vedoten vikoihin, jotka olisivat olleet havaittavissa asunnossa tarjouksen tekohetkellä.

Moni menee tulevan kotinsa ensinäytölle valmistautumatta kahta kättä heiluttaen, vaikka kyseessä on yksi elämän suurimmista kaupoista ja ensimmäinen käynti on aina se tärkein. Asunnon kuvat ja tiedot kannattaa käydä läpi huolella etukäteen. Samalla kannattaa miettiä valmiiksi asiat, jotka näytöllä on tarkastettava tai kysyttävä myyjältä tai välittäjältä.

Jos koti on kiinnostava, näytöllä kannattaa katsoa kaikki paikat, kysyä mieltä askarruttavat kysymykset ja ottaa kuvia muistin jatkeeksi. Älä oleta mitään, vaan kysy, selvitä ja varmista. Parketilta näyttävä lattia voikin olla laminaattia. Kylpyhuoneessa, joka on remontoitu 90-luvulla, ei välttämättä ole lattialämmitystä saati vesieristeitä. (Niitä ei silloin vielä vaadittu). Huoneiston edessä oleva kiva piha-alue, johon suunnittelet lapsille trampoliinia voikin olla yhtiön hallinnassa.

Tarkista nämä asiat yhtiön papereista.

Oppitunti 2: Unelmakotia ostamassa

Malttia ennen ostotarjouksen tekoa.

Jos uskot löytäneesi unelmiesi kodin tai elämäsi diilin, sinun saattaa tehdä mieli tehdä ostotarjous saman tien. Monesti välittäjäkin tähän hoputtaa; toinen ostaja on tulossa katsomaan, kolmas on tekemässä tarjousta ja niin edelleen.

Ennen tarjouksen tekemistä kannattaa kuitenkin vetää henkeä ja varmistaa, että olet hankkinut kaiken tarvitsemasi tiedon ostopäätöksen tekemiseen. (Kyllä: Jätetty tarjous on asunto-osakkeissa ostopäätös, vaikket voikaan olla vielä varma asunnon saamisesta). Muista, että palautusoikeutta ei ole etkä voi vedota kaupan jälkeen asioihin, jotka sinun olisi pitänyt osata ja tajuta selvittää etukäteen.

KotiKylän rekisteröityneenä jäsenenä saat muistilistan asioista, jotka on selvitettävä ennen ostotarjouksen tekoa. 

Paljonko kannattaa tarjota?

Kun unelma-asunto on löytynyt, tutkittu ja tarkastettu on aika päättää, edetäkö tarjouksen tekoon, jäädäkö väyrystelemään vai luopuako koko hommasta.

Tässä pohdinnassa asunnon kauppahinta on usein keskeisessä roolissa. Myyjä on ilmoittanut oman hintapyyntönsä, mutta  asunnon lopullinen kauppahinta määräytyy aina sen mukaan, millä kukin ostaja on valmis ostamaan ja myyjä myymään. Jotkut myyjät kokeilevat tietoisesti kepillä jäätä ja asettavat hinnan omasta mielestäänkin korkeaksi. Jotkut myyjät taas eivät suostu tinkimään piiruakaan.

Jos myyjän pyytämä kauppahinta askarruttaa tai haluat muuten saada ulkopuolisen puolueettoman näkemyksen tueksesi,  tilaa KotiKylästä lisämaksua vastaan perusteltu ja puolueeton kirjallinen hinta-arvio. Se ottaa huomioon myös asunnon erityispiirteet.

Tilaa asuntokohtainen hinta-arvio 

Näin syntyy fiksu ostotarjous

Ostotarjoukset ovat asunto-osakekaupassa sitovia ja niissä mainittujen ehtojen pohjalta tehdään usein myös lopulliset kaupat, joten ostotarjousta ei kannata nakata matkaan hätiköiden.  Kiinteistökaupassa hyväksytty ostotarjous ei automaattisesti velvoita kaupantekoon, mutta ei niissäkään kannata satuilla mitä sattuu.

Ostotarjous annetaan kirjallisena ja siihen kirjataan kaupan osapuolten ja kauppahinnan lisäksi myös kaupan ehdot. Ehdot koskevat mm. asunnon vapautumista, maksuaikataulua ja sitä, missä tilanteissa kauppa voidaan perua ja koituuko perumisesta sanktioita. Liittymällä KotiKylän maksavaksi jäseneksi saat ohjeet fiksun ostotarjouksen tekoon. 

Lataa maksuton ostotarjousmalli KotiKylästä (word) 

Mutta mitä sanoo laki? Lakinurkka opastaa.

Kaikki KotiKylän antamat neuvot ja ohjeet noudattavat asunto- ja kiinteistökaupan lainsäädäntöä, totta kai. KotiKylän Lakinurkasta saat tarkempaa tietoa asuntokauppaa ja kiinteistökauppaa ohjaavista laista ja säädöksistä ja ohjeita siihen, mitä tehdä jos kaikki ei menekään niinkuin Strömsössä

Apua asuntokauppaan erikoistuneelta lakimieheltä?

Pyöriikö mielessäsi selkeä kysymys, joka liittyy asunto- ja kiinteistökaupan juridiikkaan ja oikeuskäytäntöihin? KotiKylä suosittelee avuksesi Kiinteistölakimiesten puhelinneuvontaa.

Soita numeroon 0600 – 02110 (1,98€/minuutti+ppm) ja selvitä asia lakimieheltä. (neuvonta arkisin klo 09-16)

Kauppakirja on asuntokaupan tärkein dokumentti, jonka huolellisella tekemisellä voit välttyä ikäviltä jälkipeleiltä. Useimmissa tapauksissa kauppakirjan voi kirjoittaa myyjä tai ostaja itse hyödyntämällä KotiKylän valmista mallia. (välittäjätkin suosivat vastaavia valmiita malleja) Joskus jompikumpi kaupan osapuoli haluaa kauppakirjaan kuitenkin erityisehtoja tai epätavallisia maksu- tai vapautumisjärjestelyjä. Tällöin on hyvä tarkastuttaa kauppakirja omalla asuntokauppaan perehtyneellä lakimiehelläsi, jonka saat kätevästi KotiKylästä.

Tilaa KotiKylästä puolueeton ja perusteltu näkemys myytävän tai ostettavan asunnon arvosta.

Olit sitten ostamassa tai myymässä, asunnon hinnan määritys voi olla hankalaa. Asuntokaupassa kun ei ole ohjehintoja tai palautusoikeutta.

Nettipalveluista maksutta saatavat alueen keskineliöhinnat eivät paljonkaan kerro yksittäisen asunnon hinnasta ja välittäjien antamat maksuttomat hinta-arviot eivät ole puolueettomia, sillä ne ovat tärkeä osa välitysliikkeiden uusasiakashankintaa. Eri välittäjien arviot voivat poiketa suuresti toisistaan ja moni myyjä valitsee sopimuskumppanikseen välittäjän, joka arvioi asunnon selvästi yläkanttiin.

Jos pohdit asuntosi myyntiin laittamista tai ostotarjouksen tekemistä kiinnostavasta asunnosta, kannattaa tilata Kotikylästä puolueeton asuntokohtainen hinta-arvio. Se ottaa huomioon sekä samankaltaisten asuntojen hintakehityksen alueella että juuri kyseisen asunnon erityispiirteet ja kertoo sinulle, mitkä asiat alueellasi hintaan tuntuvat vaikuttavan.

Oppitunti 3. Oman kodin myyntiä suunnittelemassa.

Asunnon myynti agendalla - Miten pääsen alkuun?

Ennen kuin pääset myymään asuntoasi, sinun on hankittava asunnon tai kiinteistön viralliset paperit ja päivitetyt pohjakuvat ja yleensä myös edustavat valokuvat. Lisäksi sinun on selvitettävä asunnostasi yhtä sun toista. Ei hätää: Asunnon myynti on todennäköisesti helpompaa kuin odotat. Virallisten paperien tilaaminen isännöitsijältäsi (osake) tai Maanmittauslaitoksesta (kiinteistö) on muutaman minuutin homma ja pohjakuvat, asuntovalokuvauksen ja hinta-arvion voit tilata KotiKylästä helposti ja edullisesti muutamalla klikkauksella. Isoin sinulle jäävä työ onkin asuntosi tietojen selvittäminen, kokoaminen ja kirjaaminen ja ei, sitä työtä et voi teettää koskaan KotiKylällä, välittäjällä tai muulla ulkopuolisella.

Lue mitä tulee tehdä ennen myynnin aloittamista

Miten hinnoitella myytävä koti?

Asunnot ovat uniikkeja eikä niillä ole ohjehintoja. Samankin talon asunnoissa neliöhinnat vaihtelevat, ja saman alueen samankaltaisissa asunnoissa neliöhintojen ero saattaa olla 100%. Asuntojen keskineliöhinnat eivät kerro paljonkaan yksittäisen asunnon hintatasosta.

Jos kutsut perinteisen välittäjän kotiinsa myyntikäynnille, menetät aikaa, mutta vastalahjaksi tulee suullinen hinta-arvio. Eri välittäjien arviot voivat kuitenkin erota toisistaan huomattavasti ja ne eivät ole aina puoluettomia. Hinta-arvio kun on osa välittäjien uusasiakashankintaa. Jotkut välittäjät antavat tarkoituksella liian korkean hinta-arvion, jotta he saisivat toimeksiannon ja jotkut taas turhan matalan, jotta he saisivat palkkionsa minimaalisella työllä. Liian korkea hintapyyntö saattaa pilata koko kauppasi. Jos taas myyt liian edullisesti ja asuntosi viedään suunnilleen käsistä, pääset helpolla, mutta todennäköisesti menetät rahaa.

Lue lisää hinta-arvioista

Asuntokaupan tärkeäimmät paperit saat isännöitsijältäsi

Isännöitsijäntodistuksen ja muiden asunto-osakeyhtiön papereiden hankinta on yksi helpoimmista ja nopeimmista hommista asuntokaupassa. Tilaa ne yhdellä puhelinsoitolla tai maililla isännöitsijältäsi tai jos häntä ei ole, hallituksen puheenjohtajalta. Yhtiösi perii niistä pienen maksun, joka yleensä on n. 50€.

Muistilista asuntokaupassa tarvittavista papereista. 

Kiinteistökaupan tärkeimmät paperit parilla klikkauksella

Kiinteistökaupassa tarvittavien virallisten asiakirjojen hankinta sujuu nykyään yhdellä puhelinsoitolla tai muutamalla klikkauksella Maanmittauslaitoksen verkkopalvelussa. Tarvitset papereiden tilaamiseen vain kiinteistötunnuksen. Jos et löydä sitä, senkin saat Maanmittauslaitoksesta.

Muistilista kiinteistökaupassa tarvittavista papereista. 

Oppitunti 4. Omaa kotia myymässä

Miten teen nettiin huippuhyvän myynti-ilmoituksen?

Asuntojen ensiesittelyt pidetään nykyään netissä 24/7. Varmistathan siis, että asuntosi netti-esittely saa ostajaehdokkaat innostumaan. Hyvä myynti-ilmoitus sisältää 8-15 laadukasta kuvaa, ajantasaisen pohjakuvan ja tärkeimmät tiedot asunnosta, tontista, yhtiöstä tai kiinteistöstä. Isoissa asunnoissa myynti-ilmoitukseen voi halutessaan liittää myös 3d-virtuaaliesittelyn tai asuntovideon. Ilmoituksen teossa ei tarvita Eino Leinon kirjoitustaitoja ja liika imelyys tai liian pitkät tekstit voivat jopa ärsyttää. Oikeakielisyys, selkeys ja kodin ja sen ympäristön ominaisuuksissa pysyminen on POP.

 Julkaise myynti-ilmoitus KotiKylässä ja Oikotiellä. 

Näin pidät onnistuneen asuntoesittelyn.

Kun asunnosta tarvittavat tiedot ja paperit ovat kasassa ja asunto on suurin piirtein siisti, asuntoesittelyn pitämistä itse on ihan turha jännittää. Pitkälle pääsee vain olemalla ystävällinen, antamalla ostajakandidaattien kulkea vapaasti asunnossa,  kulkemalla mukana ja vastaamalla auliisti kiperiinkin kysymyksiin. Et ole tavoittelemassa vuoden asuntoesittelijä-palkintoa vaan tekemässä hyvät asuntokaupat ikiomasta kodistasi, jonka tunnet paremmin kuin kukaan ulkopuolinen.

 Jäseneksi liityttyäsi saat hyödyllisen asuntoesittelijän muistilistan ja ammattilaisten vinkkejä onnistuneen asuntoesittelyn pitämiseen.

Myyjä: Ostotarjous tuli, mitä nyt?

Kun saat asunnostasi tarjouksen, on aika juoda kakkukahvit. Ostajat eivät tee asunnon ostotarjouksia heppoisin perustein etkä tarvitse kodillesi kuin yhden tosissaan olevan hyvän ostajan.

Vaikka tarjous olisi reilusti alle hintapyyntösi, älä hermostu. Jotkut tekevät huonoja tarjouksia siksi, että heillä ei ole enempää rahaa, jotkut vain kettuuksissaan tai kokeillakseen kepillä jäätä. Jotkut taas metsästävät pelkästään asuntoja, jotka voisi saada pilkkahintaan. Koeta selvittää, mihin ryhmään kyseinen tarjouksen tekijä kuuluu.

Ostotarjoukseen tulee aina vastata. Jos et voi hyväksyä tarjousta joko hinnan tai ehtojen osalta, kannattaa tehdä ostajalle kirjallinen vastatarjous esim. sähköpostilla. Vastatarjoukselle kannattaa asettaa lyhyt parin vuorokauden voimassaoloaika. Muista kuitenkin, että asunto-osakekaupassa jättämäsi vastatarjous sitoo sinua,  jos ostaja hyväksyy sen.

 

Ennen kauppaa tehty kuntotarkastus ehkäisee riitoja.

Sekä ostajan että myyjän etuna on varmistaa, että asunnossa tai kiinteistössä olevat virheet ja puutteet tulevat ostajan tietoon ennen tarjouksen tekoa. Asuntokaupassa ei ole automaattista peruutusoikeutta, ostajalla on velvollisuus tarkastaa asunto huolella ennen kauppaa ja myyjä vastaa kertomatta jääneistä virheistä kaupan jälkeenkin.

Tosimielellä olevan ostajan kannattaakin rohkeasti kurkkia komeroihin, varastotiloihin ja pannuhuoneisiin, ottaa kuvia ja kirjata huomiot muistiin. Myyjän puolestaan kannattaa kannustaa ostajaa tähän. Jos olet ostamassa tai myymässä pientaloa, kannattaa sopia kirjallisesti  jo tarjousprosessin yhteydessä, että asunnon kunnon arviointi teetetään ulkopuolisella ammattilaisella hyvissä ajoin ennen kaupantekoa.

Myös kuntotarkastuksessa tai kosteusmittauksessa suositellut lisätutkimukset kannattaa yleensä toteuttaa, sillä mitä enemmän tietoa asunnon kunnosta saadaan ennen kaupantekoa, sitä vähemmän ikäviä yllätyksiä ja riidanaiheita on tiedossa kaupan osapuolille kaupan jälkeen. KotiKylä suosittelee asiakkailleen kuntotarkastuksiin kumppaniksi alan markkinajohtajaa Raksystemsiä, joka antaa KotiKylän kautta hankittuihin kuntotarkastuksiin 6 kk korotonta maksuaikaa.

Tilaa kuntotarkastus Raksystemsiltä

Asuntokauppa voimaan kauppakirjan allekirjoituksilla.

Asuntokaupan ja kiinteistökaupan tärkein dokumentti on ostajan ja myyjän allekirjoittama kauppakirja, jossa kuvataan hinnan lisäksi selkeästi kaupan ehdot ja eri osapuolten vastuunjako mahdollisten virheiden osalta. Asunto-osakekaupassa kaupan ehdot tosin määritellään usein jo tarjousta hyväksyttäessä.

Kotikylästä saat lakimiehen tekemät maksuttomat kauppakirjamallit sekä asunto-osakkeiden että kiinteistöjen kauppaan.  Jos kauppasi on normaalia kimurantimpi,  voit ostaa lakimieheltä lisämaksusta kauppakirjan tarkastuksen. 

Lataa maksuttomat kauppakirjamallit 

Omakotitalon kaupantekotilaisuus yöllä kotisohvalta?

Kiinteistökaupat kauppakirjan tekoineen ja tarkastuksineen sujuvat nykyään vaivattomasti, edullisesti ja turvallisesti ilman välittäjää tai kaupanvahvistajaa Maanmittauslaitoksen mainion ja helppokäyttöisen www.kiinteistoasiat.fi palvelun avulla. Myyjä käynnistää aina kaupanteon kirjautumalla palveluun pankkitunnuksillaan ja kutsuu mukaan muut osapuolet. Kaupan jälkeen lainhuudotkin lähtevät liikkeelle automaattisesti. Palvelun käyttö maksaa muutaman kympin. Amazing.

Tutustu Kiinteistoasiat.fi-palveluun

Kaikki tuotteet, joita tarvitset onnistuneeseen asunnon myyntiin.

Kyllä, haluan oppia asunnon ostamisesta ja myymisestä lisää.

Print Friendly, PDF & Email

Mitä mielessä?

Kysy KotiKylästä tai kerro, mistä tykkäät ja mitä voisimme tehdä paremmin. Vastaamme kysymyksiisi asap sähköpostilla. Terveisin KotiKylän Katja ja kumppanit

Lähettelen tätä paraikaa...

©Kotikylä 2018. KotiKylä haluaa tehdä kodinvaihdosta helpompaa, hauskempaa, turvallisempaa ja kustannustehokkaampaa.

KotiKyla.com Oy, y-tunnus 2884426-4

Hei. Kiva kun olet tullut KotiKylään. Parantaaksemme KotiKylän asiakaskokemusta seuraamme evästeiden avulla verkkosivustomme käyttöä. Voit jatkaa sivuston käyttöä turvallisesti. Piilota tämä ilmoitus

tai

Kirjaudu sisään tunnuksillasi

tai    

Unohditko kirjautumistietosi? Ei hätää.

tai

Create Account